1.  - Entwurf des Immobilien-Kaufvertrages  genau prüfen, oder prüfen lassen.
Eine Immobilie wird mit einem Kaufvertrag bei einem Notar erworben. 
Kaufvertrag dokumentiert den freien Willen beider vertragschließenden Parteien und gibt die zwischen ihnen getroffenen Vereinbarungen wieder.
Der Notar verfasst den Vertragsentwurf, der den Parteien mindestens zwei Wochen vor dem Beurkundungstermin zur Überprüfung ausgehändigt wird.
Den Kaufvertragsentwurf bitte genau prüfen, gegebenenfalls mit Hilfe eines unabhängigen Fachanwaltes.
Denn der beurkundende Notar ist kein Interessenvertreter des Käufers, obwohl er in der Regel von ihm bezahlt wird. Er ist auch nicht berufen, Käufer vor Fehleinschätzungen der Immobilie oder vor Baumängeln zu schützen.  Seine Aufgabe beschränkt sich  darauf zu achten, dass der Vertrag klar formuliert ist und die dass die vereinbarten Vertragsleistungen eingehalten werden  und der Vertrag bis zur Erfüllung  risikofrei verläuft.
Der Käufer hat das Recht, den beurkundenden Notar zu benennen.

2.  - Bei Kauf über Dritte  die Vollmacht kontrollieren !
Der Eigentümer kann sich bei Verkaufsverhandlungen und Beurkundung vertreten lassen. Dazu muss die entsprechende Vollmacht in Schriftform der Urkunde beigefügt werden.
Die Personalien von Käufer und Verkäufer müssen auf Richtigkeit und Vollständigkeit überprüft werden.

 

3.  - Klarheit über Grundbucheintragung der Immobilie verschaffen
Vor der Beurkundung muss  der aktuelle Grundbuchauszug vorliegen.
 Im Normalfall nimmt der Notar Einsicht ins Grundbuch und übernimmt die wichtigsten Grundbucheintragungen in den Notarvertrag.

In diesem müssen mindestens die Angaben über die Grundstücksbezeichnung und Grundstücksgröße, die Nummer des  Grundbuchblattes, die Flur- und Flurstücksnummer, enthalten sein.

 

4.  - Den Preis nach baulichen Zustand der Immobilie anpassen
Preis nach Substanzbegutachtung evtl. anpassen.
Vor dem Kauf  einer Immobilien ist eine genaue Begutachtung der gesamten Bausubstanz wichtig. Es sollten also die einzelnen Gewerke, wie Keller, Fassade, Balkone, sanitären Anlagen, Heizung, aber auch der Garten auf möglichen Instandsetzungsbedarf inspiziert werden.
Wer als Käufer selbst nicht fachkundig ist, sollte  einen  Fachmann engagieren, der zwar ein Honorar kostet, aber den zukünftigen Besitzer vor viel Ärger und späteren Investitionen bewahren kann.
Großes Problem mit  teuren Folgen kann z.B. eine marode Substanz durch Wasserschaden aufgrund schlechter Drainage werden.  Es ist ratsam eben deshalb auf verdächtige vertrocknete Wasserflecken, oder gar Schimmel zu achten.
Der Käufer sollte sich einen Instandsetzungsplan von Verkäufer zeigen lassen, der die bisherigen Pflegemaßnahmen der Immobilie dokumentieren.
Auch Wärmedämmmaßnahmen zusammen mit der kompletten Heizungsanlage müssen genau begutachtet werden. Festgestellte erkennbare Mängel sollen im Kaufpreis berücksichtigt werden.
Genauso wichtig für den zukünftigen Besitzer ist es, sich über die Nachbarn zu informieren. Nachbarn, die für Probleme und Streitigkeiten bekannt geworden sind, werden sich in seltenen Fällen komplett ändern.

 

5.  - Immobilien lastenfrei kaufen
Eine Immobilie ist frei von im Grundbuch eingetragenen und nicht eingetragenen Rechten Dritter zu veräußern.
Der beurkundende Notar muss den lastenfreien Erwerb sichern. Er muss feststellen, ob und welche Grundschuld im Grundbuch eingetragen sind und diese Eintragungen im Kaufvertrag festhalten. Dazu gehören die evtl. Rechte von Nachbarn (Geh-, Fahr-und Leitungsrechte u. a.), Wohnrechte oder  von öffentlichen Versorgern. Sie müssen im Normalfall übernommen werden.
Die Immobilie muss frei von öffentlichen Lasten wie Grundsteuer, Rückständen von Entgelten öffentlicher Versorger oder Erschließungskosten übergeben werden. Der notarielle Kaufvertrag darf dem Käufer nur solche Erschließungskosten auferlegen, die nach Übergabe des Grundstücks entstehen.
Es muss ermittelt werden, ob und wie hoch die Immobilie mit Grundschuld oder Hypotheken belastet ist und wer die Gläubiger sind. Auch diese Angaben gehören in den Kaufvertrag.
Löschungsbewilligungen von Gläubigern müssen  dem Vertrag beigefügt sein. Auch die Freistellung Rechten wie Befugnissen aus Nutzungsverträgen mit Dritten (Miet- oder Pachtverträge), die nicht im Grundbuch eingetragen sind, müssen in  Kaufvertrag aufgenommen werden. 

 

6.  - Preisermittlung
Die Höhe des Kaufpreises unterliegt der freien Verhandlung.

Der Preis steht in Abhängigkeit außer von der Güte des Objektes noch von Faktoren, wie: Ort, Lage, Nachbarschaft  und der allgemeinen  Immobilienkonjuktur.
Der Preis kann innerhalb des Jahres normalen Schwankungen unterliegen, aber auch von der Stimmung am Immobilienmarkt.
Insbesondere eine exklusive, ausgefallene, extravagante Immobilie läßt sich mit den üblichen Wertmaßstäben nicht messen, von denen sich ein adäquater Preis, der mit anderen Objekten vergleichbar wäre, ableiten ließe. 

7.  - Zahlungsmodalitäten vereinbaren
Zu den Modalitäten gehört die Vereinbarung, zu welchem Termin und auf welches Konto die Zahlung des Kaufpreises erfolgt. Üblich und sicher ist die Zahlung auf ein Notaranderkonto. Das verursacht geringfügige Zusatzkosten für den Käufer.
Die Auszahlung des Kaufpreises an den Verkäufer ist davon abhängig zu machen, dass eine Eigentumsvormerkung eingetragen ist, sowie  notwendige Genehmigungen und Erklärungen Dritter vorliegen und die Löschung Grundbuchlasten gemäß Vertragsvereinbarung sichergestellt ist.
Zur Finanzierung des Kaufpreises und gegebenenfalls der Baukosten gehört normalerweise, dass der Verkäufer dem Erwerber Vollmacht erteilt, bereits vor der Eigentumsumschreibung das Grundbuch mit Grundpfandrechten in der notwendigen Höhe zu belasten. Diese Belastungsvollmacht kann nur der Eigentümer erteilen.

8.  - Rechte auf Eigentumsübertragung sichern
Mit der Beurkundung des Vertrages wird der Kauf abgeschlossen. Bis zur Eigentumsumschreibung im Grundbuch ist es aber noch ein langer Weg.
Der Notar muss erforderliche Genehmigungen einholen und die Vereinbarungen im Vertrag vollziehen. Insbesondere muss auch die Zahlung des Kaufpreises sichergestellt sein. Am Ende der Beurkundung steht die Um

schreibung des Eigentümerwechsels im Grundbuch. Der Kaufvertrag sollte deshalb eine Regelung enthalten, dass zur Sicherung des Anspruchs des Käufers auf Übertragung des Eigentums eine Eigentumsvormerkung (Auflassungsvormerkung) in das Grundbuch eingetragen wird.

 

9.  - Übergabe der Immobilie an Käufer
Es ist die Aufgabe des Notars, den Kaufvertrag so zu formulieren, dass eine lastenfreie Übereignung der Immobilie gegen Zahlung des Kaufpreises vereinbarungsgemäß verläuft.
Im Vertrag sollte ein konkreter Termin genannt werden, an dem die Übergabe des Besitzes der Immobilie an den Käufer erfolgt. Im Normalfall wird dieser Termin auch mit der Fälligkeit des Kaufpreises verbunden.

 

10.  - Sicherung einer Haftung des Verkäufers
Üblich ist ein Haftungsausschluss für verborgene Mängel. Eine genaue Begutachtung mit persönliche Besichtigung  ist deshalb ein Muss. Nach¬trägliche Beanstandungen sind  bei einem zulässigen Ausschluss von Mängelrechten im notariellen Vertrag – mit Ausnahme bei einem arglistigen Verschwiegen von Mängeln durch den Verkäufer – nicht mehr möglich. Für vorsätzlich verschwiegene Mängel haftet der Verkäufer dagegen fünf Jahre lang.

11.  - Schlussbemerkungen
In den meisten Fällen läuft ein Immobiliengeschäft dank der amtlichen Stellung eines Deutschen Notars rechtlich problemlos.
In anderen Ländern gibt es diese Sicherheit nicht. Hier ist man besonders auf eine qualifizierte und zuverlässige Hilfe von Fachleuten vor Ort  angewiesen.
Was in Deutschland rechtlich selbstverständlich ist, hat in manchen Ländern andere oder keine Bedeutung.

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